住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。8月30日，廣州、深圳兩座一線城市前后官宣執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策。

什么是“認(rèn)房不用認(rèn)貸”？該認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化釋放了什么信號(hào)？如何有效執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)？人民網(wǎng)“強(qiáng)觀察”欄目采訪了有關(guān)專家。

什么是“認(rèn)房不用認(rèn)貸”？

《通知》明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策，此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

“強(qiáng)觀察”欄目梳理發(fā)現(xiàn)，就在7月份中共中央政治局會(huì)議召開后不到一周時(shí)間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在企業(yè)座談會(huì)上明確表態(tài)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬解釋，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”意味著曾經(jīng)按揭貸款購(gòu)買過(guò)住房，后因工作地遷移、旅居、住房品質(zhì)不佳等原因在當(dāng)?shù)責(zé)o房，再次購(gòu)房時(shí)仍能享受到首套房低首付款比例和優(yōu)惠利率政策，實(shí)現(xiàn)了首付和月供雙下調(diào)，降低了購(gòu)房成本，滿足了更多家庭的購(gòu)房需求。

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”有哪些利好？

“購(gòu)買首套房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’的政策，無(wú)疑是支持住房剛性需求和改善性需求的重大利好。”虞曉芬認(rèn)為，從需求端入手，重點(diǎn)圍繞降低住房購(gòu)房成本、提高住房消費(fèi)能力、增強(qiáng)住房消費(fèi)信心等調(diào)整優(yōu)化現(xiàn)有政策，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、減緩房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模下降對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成沖擊等均有重要意義。

8月30日，廣州市人民政府官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確成為首個(gè)落實(shí)執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的一線城市；同日，深圳市住房和建設(shè)局網(wǎng)站也發(fā)布通知，成為落實(shí)執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的第二座一線城市。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，廣州這一政策直接利好兩類人群：一是本地?fù)Q房人群。當(dāng)名下住房出售后，新購(gòu)住房可按首套信貸政策執(zhí)行，首付比例與房貸利率均大幅下降；二是在異地有住房人群，在認(rèn)定套數(shù)時(shí)只核查在廣州的住房情況，因此即使外地有房，只要在廣州無(wú)房，同樣可按首套執(zhí)行信貸政策。

李宇嘉舉例進(jìn)一步解釋新政發(fā)布前后的變化。執(zhí)行新政前，在廣州無(wú)房但有已結(jié)清貸款記錄的購(gòu)房者在購(gòu)買普通住宅時(shí)，該住宅的性質(zhì)屬于第二套房，付款比例是40%，房貸利率是4.8%左右；執(zhí)行新政后，此類購(gòu)房首付比例可降至30%，房貸利率下降至4.2%左右。以300萬(wàn)元總價(jià)的房源為例進(jìn)行計(jì)算，最低首付款將從新政發(fā)布前的120萬(wàn)元降至90萬(wàn)元，大幅度降低了購(gòu)房者的首付資金壓力。

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”各地如何執(zhí)行？

從執(zhí)行角度來(lái)看，李宇嘉認(rèn)為《通知》發(fā)布后，各地會(huì)根據(jù)自身情況出臺(tái)相應(yīng)政策。

虞曉芬認(rèn)為，該舉措體現(xiàn)出中央繼續(xù)堅(jiān)持“一城一策”，賦予地方更大自主權(quán)。根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格走勢(shì)等，靈活執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，這為各地政府穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期多了一項(xiàng)自主選用的政策工具。

“從當(dāng)前市場(chǎng)情況看，多數(shù)城市未來(lái)有望跟進(jìn)調(diào)整。”虞曉芬分析，未來(lái)這一政策的實(shí)施將大大降低在一線城市工作和生活的無(wú)房家庭購(gòu)買住房的門檻與成本，從而有效釋放市場(chǎng)需求，進(jìn)而促進(jìn)城市間和城市內(nèi)部的人口流動(dòng)，提高城市活力，助力以人為本的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。

為繼續(xù)支持居民改善住房條件，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，明確對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，購(gòu)房退稅是稅收政策工具之一，通過(guò)退稅，可以降低居民的購(gòu)房成本，同樣起到提高居民購(gòu)房能力的作用。

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